以“服務(wù)不到位”為由，能否要求減免物業(yè)費？
付某猛系攀枝花市某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積90.79㎡。 2017年9月，該小區(qū)開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)費標準為每月1.6元/㎡，并明確了雙方權(quán)利義務(wù)。 合同簽訂后，物業(yè)公司按約提供了設(shè)備維護、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生清潔等物業(yè)服務(wù)。 自2022年6月1日起，付某猛開始拖欠物業(yè)費。截至2025年6月30日，累計欠費5376.1元。 物業(yè)公司催討未果，遂訴至法院，要求付某猛支付欠付物業(yè)費及按每日1‰計算的違約金3267.65元。 一審法院審理后，判決付某猛支付物業(yè)費5376.1元，并將違約金酌情調(diào)整為200元。 付某猛不服，提起上訴。 本案爭議焦點為： 1.前期物業(yè)服務(wù)合同對付某猛是否具有約束力； 2.付某猛是否應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費及支付相應(yīng)的違約金； 3.物業(yè)公司主張的部分物業(yè)服務(wù)費是否已過訴訟時效。 一、前期物業(yè)服務(wù)合同對付某猛是否具有約束力？ 依據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。” 本案中，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。 物業(yè)公司已實際提供了物業(yè)服務(wù)，付某猛作為該小區(qū)業(yè)主，在接收房屋后即應(yīng)受該合同約束。 付某猛以未親自簽約為由主張合同對其無效，缺乏法律依據(jù)。 二、付某猛是否應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費及支付相應(yīng)的違約金？ 付某猛主張物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，但其提交的照片、視頻等證據(jù)僅能反映小區(qū)在特定時間點的局部情況，不足以證明物業(yè)公司存在持續(xù)、根本性的違約行為，亦不能證明其未履行主要合同義務(wù)。 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，應(yīng)通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等途徑依法主張權(quán)利，而非直接拒交全部物業(yè)費。 故付某猛要求減免物業(yè)費的理由不能成立。 一審法院判決付某猛向物業(yè)公司依約支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費，并酌定支付違約金，并無不當(dāng)。 三、物業(yè)公司主張的部分物業(yè)服務(wù)費是否已過訴訟時效？ 《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》明確，當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但基于新的證據(jù)能夠證明對方當(dāng)事人的請求權(quán)已過訴訟時效期間的情形除外。 本案中，付某猛一審期間未提出訴訟時效抗辯，二審亦未提交新的證據(jù)證明物業(yè)公司的請求權(quán)已超過訴訟時效，故對其該項主張不予支持。 攀枝花中院二審駁回上訴，維持原判。