碧桂園物業為什么拒不退場？這五個字，都要牢記
2026-04-08 09:47:52
admin
2024年7月30日，都會沁園業主大會選聘了南都物業，但碧桂園物業（前期物業）沒有退場，交接失敗。2024年12月16日，業委會提起訴訟（物業服務合同糾紛），要求碧桂園物業撤場并依法交接。2025年12月10日，南通市崇川區人民法院（一審）判決：《前期物業服務合同》于2024年8月8日終止，判令碧桂園物業于判決生效之日起十五日內退出小區，并移交相關資料、設施，結清相關費用。2026年3月16日，南通市中級人民法院二審（終審）判決：駁回上訴，維持原判。都會沁園位于江蘇省南通市崇川區，總建筑面積146824.42㎡，其中住宅面積102058.61㎡，共11棟住宅，總戶數720戶。交房時間：一期2020年10月1日，二期2021年1月1日。一直由碧桂園物業提供服務。據一位熟知情況的網友透露，碧桂園物業認為“趕走自己不是多數業主的真實意愿”“少數人綁架了多數人”。二審判決書中，碧桂園物業反復強調和佐證“選聘新物業程序存在諸多瑕疵”，印證了這位網友的說法。該小區一期2020年10月1日交房，2021年12月30日第一屆業委會就完成了備案。彼時小區入住率很低，參與率（雙三分之二）、通過率（參與表決中雙過半）是怎么來的？該小區業主大會議事規則中規定“表決票送達簽收即參與”，業委會運用這條，能輕松達到參與率和通過率，少數人想換物業就能換。舉個例子，都會沁園共720戶，720的三分之二是480，業委會送達500張票，無論多少業主來投票，就達到了雙三分之二參與率。假如只有100人投票，其中41人同意換物業，39人反對，20張廢票，把“沒有投票的計入已經投票的多數票”（未投票從多），就是482人同意換物業（500-39-20+41）。現實中，很多小區由于空置、出租或業主參與度低，業主大會票數很難達到雙三分之二法定門檻。司法實踐（如上海市第二中級人民法院的判例）已經明確：《民法典》規定的“參與表決”，表現形式不局限于業主實際投出表決票。如果業主大會議事規則中事先約定了“未投票從多”，那么只要表決票合法送達到業主手中，該業主就被計入了“參與表決”的基數中。雖然“未投票從多”規則對推動事務有利，但并非毫無限制。根據上海市人大及相關司法指導意見，適用此規則必須滿足以下條件：1.事先約定：必須在《業主大會議事規則》中有明確規定，不能臨時通知。2.有效送達：必須采取合理方式確保表決票真正送達業主，都會沁園是“簽收”。3.充分告知與提示：在送達選票時，必須采取有效措施告知業主召開大會的議題、投票時間，并明確提示“若不反饋意見，將視為參與表決，計入多數意見”的法律后果，以保障業主的知情權。
