第一部分：2026年社區與物業企業工作重點轉化及宣傳主導配合分析
2026 年社區治理與物業服務將全面迎來從 “管理型” 向 “服務型、共治型、健康型”的深度轉型，核心邏輯為黨建引領、社區統籌、物業履約、多方協同、協助保護，小區公共場所活動組織、宣傳內容發布的主導權與責任分工也將實現權責清晰、運行規范、共治共享。

一、2026 年社區與物業企業工作重點轉化方向

（一）從 “物業管理” 轉向 “物業服務 + 社區共治”，厘清角色定位

2026 年兩會明確推動《物業管理條例》更名《物業服務條例》，住建部已啟動修訂工作，從法理層面厘清 “業主為主體、物業為服務方” 的契約關系；京政辦發〔2025〕11 號要求健全黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，推動社區、業委會、物業 “雙向進入、交叉任職”。2026 年核心轉變：

1. 物業徹底回歸服務者角色，摒棄 “管理者” 思維，聚焦合同履約、訴求響應、便民服務，杜絕越權管控、違規催收等行為；

2. 社區（居委會）強化統籌協調與監督指導職能，牽頭搭建 “社區 + 業委會 / 物管會 + 物業 + 社會組織” 共治平臺，破解治理碎片化問題；

3. 嚴格落實市、區、街道、社區四級管理機制，物業重大事項、公共空間使用、活動組織需向社區報備，接受全過程監督。

（二）從 “基礎維保” 轉向 “物業 + 健康 + 養老 + 文化” 融合服務，拓展服務邊界

京政辦發〔2025〕11 號明確推廣 “物業 +” 融合服務模式 ，推動老舊小區全覆蓋引入專業化物業，同步植入養老、健康、文化等配套服務；兩會提出 “物業服務進家庭”，鼓勵物業拓展助老、托育、健康科普等延伸服務。 2026 年重點拓展：
1. 物業承接健康科普、老年康養、青少年身心關懷、鄰里互助等服務，發掘社會組織，形成 “物業執行 + 社會組織賦能” 的服務閉環；

2. 老舊小區同步推進環境養護、垃圾分類、公共設施維護、電梯安全監管，補齊基礎服務短板；

3. 社會企業屬性物業將公益服務納入日常履約范疇，實現商業運營與公益價值雙向賦能。

（三）從 “模糊權責” 轉向 “清單化、透明化、可考核”，規范運行機制

針對公共收益不明、權責不清、糾紛頻發等痛點，政策與兩會均強調陽光化、法治化、可考核管理：

1. 落實 “雙曬” 制度 （曬服務標準、曬收費標準），公共收益、維修資金使用全程公示、單獨列賬，保障業主知情權；

2. 建立物業綜合評價體系，服務質量與信用評級、項目選聘、企業退出直接掛鉤，實行 “紅黑榜” 動態管理；

3. 構建糾紛處置閉環機制，社區牽頭調解，物業限時響應，業主依法監督，實現矛盾源頭化解。

（四）從 “單一主體” 轉向 “多方協同、協助保護”，凝聚治理合力

打破 “物業單打獨斗” 模式，構建多元參與、協同共治、協助保護的治理格局：

1. 明確分工：社區統籌治理、物業負責執行、社會組織提供專業支撐、業委會 / 物管會監督，形成各司其職、互補聯動的工作體系；

2. 聚焦公共場所、公共設施、公共利益，推行 “協助保護” 機制，多方聯動維護小區安全、環境、秩序，防范公共空間濫用、設施損壞等問題。

二、小區公共場所活動、宣傳的主導與分工（合規 + 實操）

（一）法定與政策依據

1. 《物業管理條例》規定：社區居委會指導監督業主大會、業委會工作，物業需配合社區開展公共服務；小區共用部位、共用設施使用需經業主共同決定，嚴禁物業擅自占用、改變用途；

2. 京政辦發〔2025〕11 號明確：黨建引領下，社區牽頭組織文化、健康、公益類活動，物業負責提供場地、秩序維護、后勤保障等配套支持；

3. 2026 年兩會要求：公共空間使用、活動組織、宣傳發布需公開透明、兼顧公共利益與業主權益，嚴禁商業濫用、擾民違規。

（二）2026 年主導權與分工

1. 政策類、公益類、社區治理類宣傳 / 活動（反詐、消防、健康科普、文明創建、政策宣講）

- 主導方：社區居委會（統籌主題、審批流程、把控合規性，落實黨建引領要求）；

- 執行方：物業 + 社會組織（物業提供場地、秩序維護、宣傳物料張貼；全愛元養、社會組織提供專業內容、活動策劃）；

- 監督方：業委會 / 物管會（核查活動合規性，杜絕擾民、占用公共收益等問題）。

2. 小區文化、鄰里、節日類活動（中秋、端午、鄰里節、趣味運動會）

- 主導方：社區牽頭，業委會 / 物管會協同（制定方案、動員參與）；

- 承辦方：物業 + 志愿者團隊（物業負責場地布置、安全保障、后勤服務；志愿者負責組織、引導、互動）。

3. 物業自身服務宣傳、維保通知、收費公示

- 主導方：物業企業（僅限履約相關內容，如維保提醒、服務告知、收費公示）；

- 審核方：社區 + 業委會（防止虛假宣傳、違規廣告、超范圍宣傳）。

4. 商業類宣傳 / 活動（商家推廣、產品展示、商業營銷）

- 嚴禁物業單獨主導，杜絕擅自利用公共空間開展商業活動；

- 審批方：社區 + 業委會共同同意，收益全額歸全體業主，單獨列賬、定期公示；

- 責任方：主辦方承擔安全、合規、擾民防控責任。

（三）核心原則

1. 社區統籌是底線：所有公共場所活動、宣傳發布均需接受社區指導監督，杜絕物業越權、業主無序；

2. 公共利益優先：任何活動不得侵占公共空間、損害業主權益、產生噪音擾民，保障居住品質；

3. 誰主辦、誰負責：社區負總責，物業負執行與安全責任，社會組織負專業責任，全程壓實責任；

4. 全程公開透明：活動方案、宣傳內容、經費使用、收益分配提前公示，接受全體業主監督。

三、2026 年落地建議（適配社會企業 + 物業 + 社區模式）

1. 建立 “1+1+N” 協同機制：1 個社區黨組織統籌引領、1 家物業企業履約執行、N 個社會組織專業補位，形成治理合力；

2. 公共場所使用清單化管理：明確可開展活動類型、審批流程、責任主體、禁止事項，避免權責爭議；

3. 宣傳內容標準化管控：政策宣傳由社區定調、健康宣傳由專業機構提供、物業宣傳僅限服務告知，杜絕違規內容；

4. 考核綁定閉環管理：將活動組織、宣傳合規、公共利益保護納入物業信用評價，與續約、評優直接掛鉤；

5. 打造 “協助保護” 示范場景：聚焦小區公共環境、設施、秩序，聯動多方開展常態化守護，提升居民幸福感與安全感。

簡言之，2026 年社區治理與物業服務將徹底實現角色歸位、權責清晰、協同共治，社區是統籌主導方，物業是服務執行方，社會組織是專業支撐方，小區公共場所活動與宣傳不再由物業單獨主導，而是在黨建引領下規范運行、多方參與、協助保護公共利益，構建共建共治共享的幸福社區新格局。
第二部分： 精細化服務清單落地執行版：物業服務與居民需求統一路徑

一、執行總原則

以新版三級物業服務標準（剛性+柔性）為基礎，用清單分級、需求匹配、動態反饋、考核閉環、志愿協同五步法，實現“服務跟著需求走、標準跟著反饋調”。

二、落地路徑一：清單分級·精準匹配（直接照做）

（一）居民需求→三級服務直接對應

1. 一級（基礎必保）

- 必做：樓道每周2次清掃、電梯基礎維保、垃圾每日清運、公共設施每周1次檢查
- 目標：安全、干凈、能用，全覆蓋、無遺漏

2. 二級（品質提升）

- 必做：電梯每日消殺、綠化每月1次養護、公共區域每周2次深度清潔、健身設施每周檢修
- 目標：整潔、舒適、美觀

3. 三級（精細定制）

- 必做：主干道每日3次清掃、健康科普常態化、獨居老人上門關懷、特殊群體專屬服務
- 目標：貼心、專屬、有溫度

（二）區域場景·直接執行標準

- 樓棟/單元（居住區）：一級打底，老人兒童密集區升級二級
- 廣場/健身區（活動區）：必做二級，節假日升級三級
- 綠化/水系（景觀區）：春秋二級、夏冬三級

三、落地路徑二：需求收集·動態調整（每周必做）

（一）需求收集（固定渠道）

- 業主群：每周1次需求征集
- 線下：健康講座、志愿活動同步收集
- 重點人群：獨居老人、慢病居民、青少年專項走訪

（二）需求處理（當日響應）

- 基礎需求→納入一級剛性標準
- 品質需求→納入二級柔性標準
- 特殊需求→納入三級定制清單

（三）清單調整（每季度1次）

- 夏季：消殺、防汛升級三級
- 冬季：防凍、掃雪升級三級
- 居民集中訴求→直接上調服務等級

四、落地路徑三：物業+志愿·協同執行（分工明確）

（一）物業負責（基礎保障）

- 保潔、綠化、設施維護、垃圾清運、應急處置
- 嚴格執行一、二級標準，確保底線不松

（二）志愿團隊負責（溫度服務）

- 健康科普、慢病指導、老人關懷、青少年服務
- 收集需求→反饋物業→優化清單

（三）聯動單位（外部支撐）

- 居委會：協調資源、組織活動
- 衛生服務中心：專業健康支持

五、落地路徑四：考核閉環·確保執行（每月考核）

（一）考核權重

- 一級（剛性達標）：40%
- 二級（居民滿意）：30%
- 三級（定制服務）：30%

（二）考核方式

- 現場檢查：每周抽查
- 業主評分：每月1次
- 問題整改：24小時響應、48小時閉環

（三）結果應用

- 物業：與績效掛鉤
- 志愿：與激勵、評優掛鉤

六、落地路徑五：文化共建·居民參與

- 公示服務清單：讓居民知道“做什么、做到什么程度”
- 居民議事會：共同確定健康主題、綠化方案、服務重點
- 宣傳：專業組織文化健康+精細化服務，打造“健康+宜居”社區

七、執行總結

以三級清單為標準、需求反饋為導向、物業志愿協同為抓手、考核閉環為保障，實現：
基礎有保障、品質有提升、健康有服務、需求有回應，真正做到物業服務與居民需求同頻、同步、同落地。