物業服務關系到千家萬戶，是群眾身邊的“關鍵小事”，也是城市治理的“最后一公里”，要實現物業公司與廣大業主的良性互動，物業公司規范履職至關重要。法院選取三個典型案例，結合清理公共區域物品、業主裝修致損、漏水修繕義務三類糾紛作出提示，希望物業公司提升規范意識，依法履職，業主增強公德意識，合理行使自身權利。

案例一

物業清理公共區域的物品需預先通知并留證

李力系陽光小區住戶，藍天物業公司系陽光小區物業公司，某日藍天物業公司對陽光小區地下停車場公共區域堆放的雜物進行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放于該公共區域的大立柜、自行車、筆記本等物品在內，且上述物品均已清運未留存。李力認為藍天物業公司所清理的雜物中包含其私人物品，遂起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經審理后，認定李力將個人物品堆放于公共區域具有過錯，藍天物業公司清理上述物品系正當履職，但履職過程欠缺事前通知公示材料，履職過程存在瑕疵。法院最終判決藍天物業公司賠償李力損失500元。

【法官提醒】

物業公司作為小區的物業服務企業，負有維護小區公共區域清潔、安全的義務，確保公共區域不存在安全隱患、維護小區正常生活秩序。但物業公司在管理公共區域、處理類似小區公共區域雜物清理，應遵循合法、合理的原則。

首先，物業公司需要明確自身職責范圍，其清理行為應以維護公共安全和秩序為目的，不能擅自擴大清理權限，尤其是在涉及業主私人物品的情況下，必須嚴格遵守程序性要求。其次，在清理前，物業公司應通過多種渠道向相關業主進行充分告知，例如張貼清晰的通知、發送短信或電話提醒等，告知內容應包括清理的時間、范圍以及未及時處理物品的后果等具體事項，確保相關業主知曉清理時間和范圍，并給予合理的處置期限。此外，對于清理出的物品，物業公司應當妥善保管并及時通知業主認領，而非直接當作無主物處理。

同時，也提醒廣大業主，公共空間并非個人專有部分，不得隨意堆放個人物品，否則不僅將造成個人財產損失，更有可能危害公共安全，如因特殊情況需臨時使用公共區域，應提前向物業公司報備，事后及時清理。每位居民應增強自身公德意識、主人翁意識，自覺遵守小區管理規定，共同維護良好的居住環境。

案例二

物業若已履行裝修管理職責無需承擔裝修致損責任

藍女士居住在某小區二樓，樓下住戶進行裝修，裝修前已到物業公司進行報備登記，并領取注意事項相關材料，物業公司在裝修期間定期對裝修現場進行檢查，但樓下住戶裝修過程中仍造成藍女士陽臺受損。藍女士多次找物業公司反映，并要求物業公司承擔責任，物業公司則主張應向實際侵權人主張責任，雙方爭議較大，藍女士由此訴至法院，要求物業公司對其遭破壞的墻體恢復原狀并賠償損失。

法院經審理后，認定物業公司并非裝修的行為人，樓下業主裝修前已在物業公司依規報備，物業公司在裝修過程中亦定期查看裝修進展，墻體受損與物業公司行為之間不存在因果關系。法院最終判決駁回藍女士的訴請。

【法官提醒】

《中華人民共和國民法典》第942條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。第945條規定，業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

通常而言，在物業管理服務中，物業公司主要承擔的是對小區公共區域和設施的維護與管理職責。之所以將業主裝飾裝修納入物業公司管理范疇，主要考慮到實踐中業主的裝修活動不可避免對其他業主、公共環境、公共秩序甚至房屋結構產生影響，野蠻裝修時有發生。就具體職責而言，業主裝修前應告知物業公司裝修事宜，并向物業公司申報登記，物業公司應向業主告知注意事項，業主應積極遵守，同時業主負有配合物業公司進行現場檢查的義務，物業公司如發現相關問題，可在自身職責范圍內采取合理制止措施，并向有關部門報告。

本案中，藍女士所主張的陽臺受損，本質系因樓下住戶裝修行為所致，而非物業公司所為，且物業公司已就裝修事宜盡到相應管理職責，由此法院認定物業公司無需對藍女士的損失承擔修復或賠償責任。但需要注意的是，這并不意味著藍女士喪失了權利救濟的途徑，藍女士仍可起訴實際侵權人要求承擔相應損害賠償責任。

案例三

業主無證據證明漏水成因的不能拒繳物業費

劉先生系陽光小區的非頂樓業主，青山公司系陽光小區的物業公司，劉先生入住后正常繳納物業費，但自2020年起劉先生不再繳納物業費用。劉先生認可其未繳納爭議期間物業費用，但主張其系對青山公司物業服務存在異議，其所居住的房屋從2008年起在夏季暴雨時會存在屋頂漏水情況，青山公司未就漏水盡到維修義務。

青山公司認可劉先生房屋存在漏水情況，但漏水原因不明，據其公司了解漏水可能系樓上住戶所致，如漏水部位屬于其公司負管理維護義務的范圍，其公司將履行修繕義務。因雙方各執一詞，青山公司起訴至法院，要求劉先生支付2020年1月18日至2022年12月31日期間拖欠的物業費9135.41元。

法院經審理后，認定雙方之間成立物業服務合同關系，劉先生作為業主負有繳納物業費用的義務，劉先生雖抗辯青山公司未履行修繕義務，但青山公司是否就漏水負有維修義務，與漏水部位、漏水原因息息相關，本案現有證據不足以證明漏水部位系青山公司負有管理維護義務的公共區域，雙方亦未就漏水原因及部位申請鑒定，故無法證明漏水及財產損失系物業公司未履行物業服務義務所致，最終判決劉先生支付欠繳的物業費用9135.41元。

【法官提醒】

《中華人民共和國民法典》第509條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。業主與物業公司之間成立物業服務合同法律關系，物業公司依照合同約定提供物業管理服務，業主則需按期支付物業費。

但在司法實踐中，常有業主抗辯物業公司服務存在瑕疵，進而主張不應當繳納物業費用。針對上述抗辯理由應當進行具體分析：首先，如若抗辯的事由并不屬于物業服務合同中物業公司應當承擔的義務，基于權利義務的一致性，業主不得援引作為不繳納物業費用的事由。其次，若抗辯的事由僅系物業服務存在輕微瑕疵，如垃圾未及時清理等，亦不足以作為不繳納物業費用的合理事由。最后，物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可結合具體情況適當減免。

本案中，劉先生所述漏水區域為其家中天花板，結合日常生活經驗可知，外立面裂縫、主管線滲漏、樓上住戶防水老化、內部管道破裂都可能導致屋頂漏水，劉先生既未就漏水原因涉及青山公司負有管理維護義務的公共區域提舉證據，亦不申請對漏水成因進行鑒定，故難以認定青山公司未盡到對公共區域的管理、維護、修繕等合同義務，對劉先生之主張難以采信。若后續查明漏水原因，劉先生可基于漏水原因向有關責任主體主張損害賠償責任。（文中人物均系化名）

文/于潔陳強（北京市海淀區人民法院）

來源：北京青年報