很多人選擇物業都會關注那些好物業，尤其是像萬科、中海等品牌物業盡管在上海，依然有很多小區用的是幾毛錢的物業，你甚至都說不出物業公司的名字如果按每平每月五毛錢、八毛錢的標準去收，一戶一年繳納的物業費不過幾百塊這些地頭蛇物業，能服務好業主嗎，物業公司真的能賺錢嗎在上海，我一直住在老破小，對于便宜的物業公司深有體會這類物業管理下的小區，除了物業費便宜，還有幾個非常明顯的特征
（圖片來自網絡）
還有就是綠化極少，你能想象小區只有10%的綠化率，會是什么樣嗎小區里光禿禿的只剩下鋼筋混凝土的住宅樓，公共區域僅有幾棵樹和雜草，綠化帶、樓棟下面不太美觀還有安全問題，比如小區樓棟下的智能門鎖有的都是擺設，隨便推下門就進去了小區里的監控設備也比較少，有時候丟東西或者有什么事情找門衛，也不太好解決而且小區里面比較臟，在圍欄旁、小樹下面總會出現垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎甚至小區的外立面也會十分糟糕，特別是原先是涂料的外立面，掉色、脫落極其嚴重而像這種幾毛錢的物業在上海是很普遍的，千萬不要小瞧它們，體量大的驚人根據克而瑞物管統計，上海物業市場存在著大量的老舊小區、低物業費項目
（圖片來自克而瑞物管）
在上海，房齡高的老小區、低物業費的小區占比37.8%在全國重點20城，包括上海、重慶、武漢等地的住宅項目中2元/㎡/月以下的項目占比超過50%，其中12.4%的項目物業費低于1元/㎡/月比如在長寧區，就有成片的老小區，每月都只收不到1塊錢每平的物業費
因為物業成本占比較高的支出就是人力成本，小區管理人員只能維持著最低配置便宜的物業都是有自己的服務特色，管理人員老齡化就是一個很明顯的現象
所有社區服務都以居委會大媽為上限，還經常一人身兼數職不論是清潔阿姨還是門衛大爺都是住在小區里的或者是周邊居民經常還能看見他們在小區門口閑聊，要么就是在保安室里對著監控嗑瓜子而且只能提供一般性的基本服務，就比如在我們小區，在小區逛一圈只能看到這三個服務：門衛、垃圾分類站、快遞柜日常小區內最忙的工作無非就是公共區域清掃和垃圾的清運，其他也就沒了
其實類似這樣的現象都是蠻正常的，因為物業請上年紀的大爺大媽就是為了節省支出我搜了下招聘網可以做個參考，物業每個月請門衛開工資一般在2000-8000元如果是退休的大爺大媽，沒有什么學歷要求、經驗門檻，估計也就是2000-3000元/月小區的清潔工只是清理一下路面的垃圾，工資也差不多就這么多如果是按一個老小區配置兩個門衛一個清潔工，那每個月大概是不到一萬塊再看下品牌物業和其他公司的保安，僅僅是招一個就八千了總之，為了降低管理成本，絕大多數便宜物業都是這么操作的一方面管理人員統一請大爺大媽，另一方面減少小區服務內容有人說，即便是按五毛收的物業費，都是有一定的利潤空間的因為物業費越便宜，往往小區管理就越差，很多人就不愿意繳納物業費了一個小區一年總物業費應該是在180萬左右，物業費按收繳率90%，一年也會少二十萬左右上海很多這種老破小物業費也都是五毛、八毛，多了就一塊，而且大多數時候也很難收齊第一個收費項目就是停車位，以我現在住的小區舉個例子先算一下停車位，每年的車位收費情況達到了50萬左右另外小區安裝了充電樁，電費大概是0.6元左右，收費按居民用電價再加上0.3元的服務費，這也是一筆費用
而且，還有額外的停車收入，比如外來車輛進入小區，也是按小時收費的零零碎碎的費用加起來，僅是停車位就能給物業帶來不菲的收入這一項標配不僅是方便小區收取快遞，也為物業增收的一筆收入
其實，這些比較零碎的收入其他小區物業也都會有，賺不了太多的收益在便宜物業的全部收入中，真正讓物業賺錢的還是靠廣告
再到小區樓棟里面也都是貼著小廣告，不交錢的前腳貼后腳就會被撕掉千萬別小瞧廣告位，就是簡單地貼幾張廣告，都可以給小區帶來高額的廣告費電話咨詢了下我住的小區，一個門禁廣告位700-1200元/月，還是按面算，兩面價格翻倍在門禁的側面，這個大概400-600元一個月，也是按面算
這樣一算，我們這個小區光靠門口的廣告位，一個月至少五六千，一年就有將近七八萬的收入以下面這個小區為例，小區擁有20部電梯，按照某業主所說，一面一個廣告位，一共有80個廣告位按照一年來算，一個電梯廣告位的收入在1萬元左右，20個電梯、80個廣告位大概就是80萬從停車位、快遞柜到各種廣告收入，一年怎么也有上百萬的收入不過這幾類收益都屬于公共收益，在民法典里是歸屬業主所有的物業也會提取一定比例的管理服務費，至于是多少也在早期的合同中表明物業對于公共收益部分，大部分情況下只是有業委會委托的經營管理權，每一筆支出都要經過居委會同意但都沒有成立居委會的老小區，這筆錢可能就變成了物業另外一部分“收入”不要小看便宜的物業，因為他們不是光靠每年收繳的物業費存活的這類物業運營的邏輯就是從小區管理上降成本，并且挖掘各種拓展收入的門路近幾年，人們對房子的需求已經慢慢進入改善型品質住宅，而物業就是保證小區品質的關鍵因素還是要從提高物業管理服務上下功夫，賺錢的門路也才會越來越多
以上為正文，來自真叫盧俊團隊
這是真叫盧俊公眾號的第6442篇原創文章
