江蘇物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)自上世紀(jì)九十年代初起步，歷經(jīng)三十余年發(fā)展，在改善人居環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮了重要作用。當(dāng)前，面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重大變革，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)作為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的重要環(huán)節(jié)和民生服務(wù)的關(guān)鍵載體，其轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。

值此“十五五”開局的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，必須緊扣《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）中“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的重要部署，圍繞“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”，實(shí)施“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”等具體要求，貫徹落實(shí)“健全基層民主制度”的基本原則，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，踐行專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法治化、智能化路徑，融入綠色、安全新發(fā)展要求，重點(diǎn)從健全業(yè)主自治的法治基礎(chǔ)、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、強(qiáng)化人才支撐、推動(dòng)智慧綠色安全融合四個(gè)方向協(xié)同發(fā)力。

明確業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)特別法人地位，夯實(shí)基層民主治理的法治基石

落實(shí)《建議》中關(guān)于“健全基層民主制度”的核心要求，為基層群眾依法管理社區(qū)公共事務(wù)提供堅(jiān)實(shí)的法治保障。當(dāng)前物業(yè)管理中，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)著物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行、共有部分收益管理、維修資金使用等重要民事職責(zé)，具有顯著的民事經(jīng)濟(jì)主體特征。然而，實(shí)踐中未賦予其特別法人地位，導(dǎo)致面臨主體資格不明、權(quán)責(zé)失衡等困境，制約基層治理效能和行業(yè)有序發(fā)展。為此，應(yīng)盡快從法律上明確業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)法人地位，確保業(yè)主組織有效行使權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系中主體能力對(duì)等，推動(dòng)基層民主優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為治理實(shí)效。

健全物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制，激活行業(yè)持續(xù)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力

貫徹《建議》中關(guān)于“構(gòu)建高水平社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制”及“完善社會(huì)治理體系”的要求，從根本上優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管機(jī)制，厘清政府與市場(chǎng)、監(jiān)管與服務(wù)的邊界，構(gòu)建政府監(jiān)管有力、市場(chǎng)活力迸發(fā)的新格局。

強(qiáng)化對(duì)行業(yè)監(jiān)管的技術(shù)支撐。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可通過(guò)購(gòu)買市場(chǎng)化的物業(yè)管理第三方服務(wù)，獲取專業(yè)技術(shù)力量支撐，包括行業(yè)發(fā)展顧問(wèn)服務(wù)、政策法規(guī)和專業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)、物業(yè)管理培訓(xùn)服務(wù)、承接查驗(yàn)監(jiān)管服務(wù)、業(yè)主自治服務(wù)、社區(qū)文體衛(wèi)生養(yǎng)老托幼助餐服務(wù)和智慧物業(yè)平臺(tái)建設(shè)運(yùn)維服務(wù)等。與此同時(shí)，加強(qiáng)信用監(jiān)管和工作考核，建立健全對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)主體信用行為情況以及各級(jí)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)監(jiān)管主管部門履職情況的考核評(píng)價(jià)、公開和獎(jiǎng)懲機(jī)制，體現(xiàn)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣導(dǎo)向，推動(dòng)基層物業(yè)管理監(jiān)管落實(shí)到位。

探索建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格多層次形成體系和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。遵從“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則，建立健全物業(yè)服務(wù)價(jià)格多層次形成體系和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用和政府保障職能，減少不必要的審批。

加快建立房屋體檢養(yǎng)老保險(xiǎn)新制度。總結(jié)近三十年維修資金管理經(jīng)驗(yàn)，借鑒國(guó)際成熟做法，運(yùn)用市場(chǎng)化保險(xiǎn)機(jī)制盤活沉淀資金，降低共有部位維護(hù)成本，有序?qū)崿F(xiàn)從專項(xiàng)維修資金向房屋體檢、養(yǎng)老與保險(xiǎn)相結(jié)合的新制度過(guò)渡。

強(qiáng)化人才與市場(chǎng)支撐，構(gòu)筑行業(yè)發(fā)展能力體系

貫徹《建議》中關(guān)于“提高專業(yè)化服務(wù)水平”和“充分激發(fā)各類經(jīng)營(yíng)主體活力”的要求，必須將能力建設(shè)擺在突出位置，通過(guò)專業(yè)化培訓(xùn)與市場(chǎng)化服務(wù)供給，為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

實(shí)施全域物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。全面提升基層治理與現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的專業(yè)素養(yǎng)，形成推動(dòng)業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展的廣泛共識(shí)與工作合力。建議由省級(jí)主管部門牽頭，對(duì)各級(jí)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)管理人員，開展系統(tǒng)性的法律法規(guī)、實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)防控培訓(xùn)，并通過(guò)制度化購(gòu)買服務(wù)保障培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)與質(zhì)量。

大力培育專業(yè)化第三方服務(wù)市場(chǎng)。鼓勵(lì)街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等通過(guò)購(gòu)買服務(wù)，在政策咨詢、承接查驗(yàn)、招標(biāo)評(píng)估、設(shè)施檢測(cè)、服務(wù)評(píng)價(jià)等領(lǐng)域引入專業(yè)力量，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)事由專業(yè)人做”。探索建立“三個(gè)一點(diǎn)”的可持續(xù)資金籌措機(jī)制，通過(guò)政府補(bǔ)貼一點(diǎn)、公共收益列支一點(diǎn)、維修資金增值收益一點(diǎn)，為第三方服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。

引導(dǎo)物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)范獨(dú)立發(fā)展。明確物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)資格要求。在物業(yè)管理法律法規(guī)政策中明確第三方機(jī)構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)與作業(yè)許可要求，特別是特種設(shè)備檢測(cè)、高空高危作業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域，并建立專業(yè)機(jī)構(gòu)企業(yè)和從業(yè)人員信用數(shù)據(jù)庫(kù)向社會(huì)公開。強(qiáng)化獨(dú)立公正，引導(dǎo)物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)品牌建設(shè)。物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)，須堅(jiān)守服務(wù)獨(dú)立性與公平性，嚴(yán)禁利用信息不對(duì)稱開展“利益沖突”業(yè)務(wù)，如檢測(cè)與維修不得兼營(yíng)。對(duì)失信違規(guī)機(jī)構(gòu)堅(jiān)決清出市場(chǎng)，確保第三方服務(wù)成為行業(yè)健康發(fā)展的助推器。

發(fā)展智慧綠色安全物業(yè)，構(gòu)建共建共治共享的社區(qū)治理新平臺(tái)

錨定《建議》中關(guān)于“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”重要部署，必須推動(dòng)物業(yè)管理向智慧化、綠色化、安全化轉(zhuǎn)型升級(jí)，將其打造為在基層社區(qū)落實(shí)黨中央決策部署的關(guān)鍵執(zhí)行單元。

建設(shè)智慧綠色物業(yè)平臺(tái)，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)治理與服務(wù)現(xiàn)代化。強(qiáng)化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng)籌作用，整合黨建、市場(chǎng)及社會(huì)服務(wù)資源，構(gòu)建線上線下一體化智慧物業(yè)平臺(tái)。重點(diǎn)集成設(shè)施能效管理、分布式能源調(diào)控、綠電交易與碳資產(chǎn)監(jiān)測(cè)等功能，推動(dòng)住宅小區(qū)從能耗單元向微型能源節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全流程監(jiān)管與綠色績(jī)效量化，為落實(shí)“綠色智慧”目標(biāo)提供可持續(xù)的數(shù)字化基礎(chǔ)。

強(qiáng)化安全與數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，提升精準(zhǔn)治理效能。依托智慧平臺(tái)，全面集成房屋安全監(jiān)測(cè)、消防預(yù)警、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)等安全管理模塊，構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的安全防控體系。通過(guò)數(shù)據(jù)融合與智能分析，推動(dòng)物業(yè)管理從被動(dòng)響應(yīng)向主動(dòng)預(yù)警、精準(zhǔn)干預(yù)轉(zhuǎn)型，全面提升社區(qū)安全運(yùn)行水平與應(yīng)急管理能力，為實(shí)現(xiàn)“安全舒適”的“好房子”建設(shè)提供可靠技術(shù)與管理保障。

來(lái)源：《群眾》雜志2026年第1期，原題為《協(xié)同發(fā)力提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量》

作者：李德智　徐盛發(fā)　吳翔華（作者分別系東南大學(xué)土木工程學(xué)院副院長(zhǎng)、東南大學(xué)住房與民生保障研究中心主任，東南大學(xué)住房與民生保障研究中心特約研究員、江蘇省住建廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心原主任，南京工業(yè)大學(xué)教授、南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）

責(zé)任編輯：霍宏光