答：盡管物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，但業(yè)主委員會是代表業(yè)主大會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，而業(yè)主大會的決議是業(yè)主通過行使表決權(quán)作出，故物業(yè)服務(wù)合同的相對人應(yīng)為業(yè)主而非業(yè)主委員會。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔(dān)者，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定支付物業(yè)費。

如果業(yè)主與承租人或其他物業(yè)使用人約定，物業(yè)費由物業(yè)使用人支付，則物業(yè)使用人負有支付物業(yè)費的義務(wù)。但如果物業(yè)使用人實際未按約定支付物業(yè)費，在未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意或物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)使用人支付的情況下，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同相對方仍然負有支付物業(yè)費的義務(wù)。

支付物業(yè)費不僅僅是業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù)，也是業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)支付分攤費用的法定義務(wù)，故業(yè)主以共有部分維護管理與其無關(guān)，或者房屋長期空置不需要物業(yè)服務(wù)等主張拒絕支付物業(yè)費的理由不能成立。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國民法典》

第五百二十三條 當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

《物業(yè)管理條例》

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百七十一條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。

第一百七十二條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。

《湖南省物業(yè)管理條例》

第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

答：服務(wù)合同到期前，業(yè)主可以決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以另行選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

但實踐中經(jīng)常出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)期滿，小區(qū)業(yè)主大會卻因故未能如期召開或作出選聘決議的情況下，無法確定下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

此時，依據(jù)法律規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)化為不定期合同，繼續(xù)由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。繼續(xù)由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)不僅是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利也是其義務(wù)，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止提供物業(yè)服務(wù)，相應(yīng)的，小區(qū)業(yè)主也仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)向原物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國民法典》

第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

第九百五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

答：實踐中，未經(jīng)過業(yè)主大會決議而形成的物業(yè)服務(wù)合同主要有兩類，一類是建設(shè)單位就新建小區(qū)物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，另一類是業(yè)主委員會在沒有業(yè)主大會決議授權(quán)或業(yè)主大會決議存在瑕疵的情況下，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同。

對于前者，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由建設(shè)單位選聘，小區(qū)業(yè)主并未參與到物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，但通常情況下，建設(shè)單位在與購房人簽訂購房協(xié)議或其他補充協(xié)議時，會按照相關(guān)規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)讓的合意寫入上述協(xié)議中，此時前期物業(yè)服務(wù)合同中約定權(quán)利義務(wù)，就通過上述協(xié)議的簽訂概括轉(zhuǎn)讓給了購房人，對購房人產(chǎn)生了拘束力。

對于后者，業(yè)主委員會作出的決定對業(yè)主具有拘束力，其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同自然對業(yè)主也具有拘束力，如果業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為未得到業(yè)主大會的授權(quán)，則受侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行使業(yè)主撤銷權(quán)請求法院撤銷業(yè)委會的決定，但在決定未撤銷之前業(yè)委會作出的決定仍然處于有效狀態(tài)，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主仍具有拘束力，業(yè)主不能以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)為由拒絕支付物業(yè)費。同理，如業(yè)主認為業(yè)主大會關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議在程序上或者內(nèi)容上不符法律規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)先行使業(yè)主撤銷權(quán)。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國民法典》

第二百八十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

來源：qixin湖南啟欣法律