物業(yè)公司不管屋內(nèi)的事，

從來(lái)沒(méi)有打掃過(guò)屋內(nèi)的衛(wèi)生，

為什么收屋內(nèi)面積的物業(yè)費(fèi)？

為什么不只收公攤面積的物業(yè)費(fèi)？

今天物業(yè)管理圈小編

就來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題

按建筑面積（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）

收物業(yè)費(fèi)，

這里的建筑面積是計(jì)價(jià)單位。

在小區(qū)物業(yè)管理成本相同的情況下，

計(jì)價(jià)單位大（建筑面積），

每月每平方物業(yè)費(fèi)就低；

計(jì)價(jià)單位小（公攤面積），

每月每平方米物業(yè)費(fèi)就高。
業(yè)主們支付的年物業(yè)費(fèi)是一樣的。

如果以公攤面積作為物業(yè)費(fèi)的計(jì)價(jià)單位，

不符合民法典關(guān)于業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，

也不符合各省市的政策。

按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)，

是最公平合理的。

要明白物業(yè)服務(wù)費(fèi)為什么以建筑面積作計(jì)價(jià)單位，首先要清楚建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積之間的關(guān)系。

1.什么是建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積？

房屋建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積

公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝建筑總公攤面積／總套內(nèi)建筑面積

公攤面積包括以下9項(xiàng)：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室和共用墻體等。

2.公攤面積越小越好嗎？

公攤面積大，房屋總價(jià)高，公攤面積太大肯定不好。

公攤面積小，意味著通道窄、樓梯窄、電梯小，直接影響居住感受和安全。公攤面積不是越小越好。

根據(jù)不同的建筑類(lèi)型，公攤面積在合理范圍為宜。通常來(lái)說(shuō)，高層的公攤系數(shù)在0.18～0.26之間，多層的公攤系數(shù)在0.11～0.16之間。

3.房?jī)r(jià)是以建筑面積作為計(jì)價(jià)單位，物業(yè)費(fèi)以建筑面積作為計(jì)價(jià)單位，和房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)單位保持一致。

1.業(yè)主在小區(qū)行使業(yè)主權(quán)利時(shí)，是以建筑面積（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）計(jì)算。

住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十三條：“業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算......；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。”

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載了房屋建筑面積，受法律保護(hù)，清晰無(wú)爭(zhēng)議，有利于作為物業(yè)費(fèi)的計(jì)價(jià)單位。此處的專有部分面積即房屋建筑面積。

《民法典》第二百七十八條規(guī)定，在業(yè)主共同決定小區(qū)重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。既要求業(yè)主人數(shù)，又要求面積達(dá)到三分之二的比例。

這里的面積，也是指建筑面積，包含了套內(nèi)面積。

業(yè)主大會(huì)投票時(shí)，房屋建筑面積大，業(yè)主權(quán)利相對(duì)大些；建筑面積小，業(yè)主權(quán)利相對(duì)小些。

因此，以建筑面積作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位，和《民法典》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利（業(yè)主投票既計(jì)算人數(shù)，又計(jì)算建筑面積）相一致。

一個(gè)小區(qū)在同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)的年物業(yè)費(fèi)相同。

從年物業(yè)費(fèi)計(jì)算公式可以看出，計(jì)價(jià)單位大（建筑面積），每月每平方物業(yè)費(fèi)就低；

計(jì)價(jià)單位小（公攤面積），每月每平方米物業(yè)費(fèi)就高。