物業項目人員配置定崗定編標準
物業管理公司機構的設置根據管理的需要而定，管理及專業技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人。 一、多層住宅物業管理人員的定崗定編標準 多層住宅物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下： 1、管理人員 主任：總建筑面積10萬平方米以下設1人，10~20萬平方米，設一正一副，25萬以上，設一正二副； 助理：總建筑面積10萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人； 社區文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計； 管理處財務相對獨立，一般設出納、會計各一人，但可以兼職； 其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據物業的大小和工作需要來設置。 2、維修員 建筑面積每4萬平方米設置1人 3、綠化員 綠化面積每4000平方米左右設1人 4、保潔員 每140戶設1人 5、保安員 每120戶設1人 6、車管員 根據道口或崗亭設置，車輛流量大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日3班 二、高層住宅物業管理人員的定崗定編標準 高層住宅物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下： 1、管理人員 建筑面積小于5萬平方米設主任1名，每增加5萬平方米增設副主任1名； 助理每350戶設1人； 社區文化設1人，活動中心、場所值班人員另計； 會計、出納各設1人； 其他人員可以根據工作需要設置。 2、機電人員 高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配備工程技術人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人。 3、保潔、綠化人員 建筑面積每7000平方米左右或90~100戶配1人； 公共場所或商業場所可適當調整人員。 4、保安人員 每40戶配1人或建筑面積3000平方米左右配1人。 5、車輛管理人員 依據崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設1人，一日3班。 三、高層寫字樓物業管理人員的定崗定編標準 高層寫字樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下： 1、管理人員 建筑面積小于3萬平方米設主任1名，每增加3萬平方米增設副主任1名； 助理每2萬設1人；社區文化設1人，活動中心、場所值班人員另計； 會計、出納各設1人； 其他人員可以根據需要設置。 2、機電人員 高層寫字樓要增設空調通風系統，其他類型設備的數量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術人員的配備相對要求高且數量多，一般每1萬平方米配4~5人。 3、衛生、綠化人員 建筑面積每2500平方米配1人 4、保安人員 建筑面積每2000平方米左右設置1人 四、其他類型的物業 如商業、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。 物業管理各崗位人員編制標準（推薦、僅供參考） 一、公共事務人員勞動定額 1、15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。 2、15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設住戶服務中心；15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米，增設1人。 3、干部配置 15萬平方米以下設置主管1人，不設班（組）長； 15萬平方米以上，設置主管1人（可由管理處副經理兼），住戶服務中心班長1人，巡樓班（組）長1人。 二、保安人員勞動定額 1、固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米； 2、全封閉小區每入口需設置3個（三班倒）； 3、巡邏保安員每組（兩人一組）可監護面積為5萬平方米左右； 4、封閉停車場每出入口處應設置3人； 5、30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人； 6、智能化小區（大廈）已設置治安、消防監控系統時，可適當養活保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人； 7、保安人員綜合勞動定額：每2000-2500平方米配置1人。 三、機電維修人員勞動定額 1、每個高壓配電房值班電工3人。 2、水工每10萬平方米配置1人。 3、中央空調每10萬平方配置1人。 4、電梯工每10部電梯配置1人。 5、維修電工每10萬平方米配置3人。 6、綜合維修工每10萬平方米配置2人。 7、干部配置標準： ★30萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長； ★30-80萬平方米以上，配置主管1人，運行班（組）長1人，維修班長（組長）1人。 ★80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運行班（組）長1人，機電維修班（組） 1人，綜合維修班（組）長1人。 8、綜合勞動人數定額 每10萬平方米10-12人 四、清潔人員勞動定額 1、梯級清掃 14層/小時/人 2、地面清掃 300平方米/小時/人 3、拖樓梯 13層/小時/人 4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線 12層/小時/人 5、洗地毯 360平方米/小時/人 6、刮玻璃 4平方米/分鐘/人 7、清潔電梯轎箱(抹鋼油) 1個/10分鐘 8層以下樓房(無電梯)：1梯10棟/人; 9層以上樓房(帶電梯)：1梯8棟/人。 8、干部配置標準 10萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長； 20-50萬平方米，配置主管1人，技術員1人，班(組)長2人； 50萬平方米以上，每增加20萬平方米增設班(組)長1人 。 9、保潔人員綜合勞動定額 每8000-10000平方米，配置1人 五、園林綠化部人員勞動定額 1、綠籬及灌木修剪 (1)墻狀綠籬：人工20米/小時，機剪：50米/小時; (2)叢生或塊狀綠籬：人工：25平方米/小時；機剪：50平方米/小時; (3)球形：直徑1米球形，4棵/小時，直徑大于1米的適當降低平均數。 2、大樹修剪 (1)冠徑15米以上，需三個配合，1棵/8小時3人，平均0.05棵/人.小時； (2)冠徑10-15米，需三個配合，3棵/8小時3人，平均0.125棵/人.小時； (3)冠徑5-10米，需二個配合，12棵/8小時2人，平均0.75棵/人.小時； (4)冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時。 3、剪草 (1)特級、一級草坪：360平方米/人、小時； (2)二級草坪：280平方米/人、小時； (3)三級草坪：用汽墊機剪180平方米/小時；割灌機剪60平方米/小時； (4)四級草坪：用割灌機剪，40平方米/小時。 4、施肥 （１）粒肥：撒施，550平方米/小時；點施灌木，240棵/小時；點施盆花，900盆/小時；點施小喬木（環施），50棵/小時； （２）液肥：機施兩個配合，平均250平方米/人、小時；手噴，室內大盆植物15棵/小時；室外大棵植物24棵/小時；手淋，200棵/人、小時； 5、噴藥 機噴，平均350平方米/人、小時； 壺噴，室內大植物15棵/小時； 室外中小植物25棵/小時； 小型盆栽壺噴200棵/小時。 6、淋水 自動噴淋平均8000平方米/人、小時；人工淋平均2000平方米/人、小時。 7、花苗上盆 時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時 8、花木出圃質量修整 時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時；大型觀葉植物平均10盆/小時。 9、盆景 （１）修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時； （２）換泥轉盆：小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。 10、插花 （1）一般插花 ★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘； ★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘； ★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。 （2）創意插花 ★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘； ★花束，小束25分鐘，中束40分鐘，大束60分鐘； ★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。 11、機械檢修 正常的周期性檢修每月2天/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。 12、殘花清理 報廢殘花的清理平均400盆/人小時；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。 13、雜物清除 人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等；化學除草坪平均每小時700平方米/人。 14、按綠地面積計 每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產地需工人4人。 15、建筑內綠化管理 按每20000平方米建筑用地面積（或每200戶業主）配1名綠化工。 16、干部配置標準 30萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班（組）長； 30萬平方米以上，設主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人； 如有花木基地時，可增設花木基地主管1人。 17、園林綠化部人員綜合勞動定額 每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。