物業費催繳通知書

發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第十一條規定，物業服務成本一般包括以下部分（九大項）：

1、物業管理區域的綠化養護費用；

2、物業管理區域的清潔衛生費用；

3、物業管理區域的秩序維護費用；

4、辦公費用；

5、物業共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用；

6、物業服務企業固定資產折舊；

7、物業共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用；

8、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

9、經業主同意的其它費用。

物業服務中心

2025年12月15日

01

誤區：沒入住就不交物業費

小趙購買的新樓馬上就要交房了，可每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差，這一走就是幾個月。

不巧的是，小趙的太太上個月公派出國留學了。交房的事倒是可以交給老媽，可物業費小趙想暫時不交，畢竟自己和太太這段時間都不會入住，沒有享受他們（物業）的服務。

●政策解讀：國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第十一條規定，物業服務成本或者物業服務支出一般包括：

管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其他費用。

《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

●律師說法：從物業費涵蓋的內容來看，小趙理解的物業服務有一定的局限，因為物業管理區域綠化養護費用、物業管理區域秩序維護費用、辦公費用、物業管理企業固定資產折舊等，都是物業管理的組成部分。

所以小趙在購買房屋以后，不管住與不住，都應該繳納物業費，這一點不容置疑。

02

誤區：未簽物業合同不交物業費

艾某經營的網吧坐落于某市的一小區內，小區業主委員會、住宅樓業主委員會與物業公司簽訂《物業管理委托合同》。

合同簽訂后，物業公司按約定進行了物業服務，可艾某以其與物業公司之間沒簽物業合同，物業公司提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。物業公司訴至法院，要求艾給付拖欠的物業管理費3611元。

●政策解讀：《民法典》第二百八十條、《物業管理條例》第十二條第四款都規定“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。”

《民法典》第九百三十九條“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”

因此，只要業主大會的決定符合法律規定，遵循議事規則，業委會與物業公司簽訂的合同就對全體業主具有約束力。

如果業主委員會未與物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。因此，未簽訂物業合同或物業公司未提供資質證明，業主也不可以拒交物業費。

●律師說法：不管小區業主本人是否與物業公司簽訂了物業合同，只要業主委員會與物業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業已提供服務，就該對物業已提供的服務予以補償，否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。

03

誤區：對物業服務不滿意不交物業費

某花園的一位胡姓業主反映：物業公司的管理混亂，衛生狀況很差，盜竊案件頻頻發生。業主們有意見，采取拒絕繳納物業費的方式表達不滿，還有100多個業主聯合簽名要求更換物業。可是，物業公司反而把拖欠物業費的業主告上法庭，不僅要其補交所有物業費，還要追加滯納金。

●政策解讀：《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

《物業管理條例》第三十五條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

●律師說法：業主拒絕繳納物業費，應限定在物業公司不履行物業服務合同或在履行合同中具有重大瑕疵的情況下。如果物業服務存在局部瑕疵，不能以此為由拒交物業費。

但如果物業服務存在違反法律法規或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免。因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業賠償。

04

誤區：對社區大環境不滿意不交物業費

物業公司的工作人員說，許多業主對物業公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業公司只要收了錢，就應對業主的一切損失負責。

比如，業主王先生住在順義櫻花園三區，距離首都機場很近，所以經常有飛機在小區上空經過，轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業公司服務不到位，他有權不交錢。

還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業雇用的保安應保障業主的人身安全。

●政策解讀：物業費是否交納所對應的義務是物業公司在履行物業管理職責時是否已按照物業服務合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。

而業主所提出的相關服務項目問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，屬于開發遺留問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。

●律師說法：業主的要求就是少花錢多辦事，做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調。

05

誤區：法不責眾跟風不交費

北京市某小區，剛開始有兩三家業主不交費，物業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業費業主會給已經交費的業主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業費的業主看到別人不交也沒事，就開始模仿。

“你不交不是沒事嗎？我也不交。”這種影響就像傳染病，有很多業主跟風。久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業費就更加難收。

●政策解讀：物業公司和業主的目的是一致的。通過物業的管理工作，業主達到房產的保值、增值；而物業可以通過管理服務樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上，最后導致房產貶值的話，業主的利益就會有更大的損失。

●律師說法：不交物業費對其他業主具有自然的誘惑力，不交費可能被跟風的業主認為是一種可以取巧的機會。

對欠費業主來說，他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果；而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時，也會踴躍行事的。

因為在他們看來，法律會先懲罰那些帶頭不交物業費的業主。

其實，業主個人不交費，自己的房產得不到有效維護，損失的是自己的利益。交了物業費不等于認可了物業的服務，已繳費業主可以理直氣壯地要求物業改善服務。但是不交物業費，全靠搭便車，你又憑什么說物業服務不到位呢？