商業物業運營是項目提升品質的核心

2025-06-25 17:06:04

物業營運長期處于房地產開發和建筑產業鏈的末端，不被開發者重視，但實則上它應是整個產業鏈中最接近消費者市場的前端。隨著商業地產競爭的驅動，現已開啟物業營運價值的新時代。如果說定位招商是項目開業的關鍵，那么物業運營是項目提升品質的核心。

商業地產對物業營運的新要求

商業物業營運變革必須要實現從傳統物業營運到現代商業物業營運的轉型。

商業物業營運服務提供的不僅是傳統的客服、保潔、保安、保綠、設備維護管理服務，應更多地關注如：

商業地產的建筑設計功能是否符合項目的市場定位、日常營運；
關注設備設施是否能最大程度的體現項目建設性價比；
附屬服務功能是否滿足于今后客戶的需求等問題，這對商業物業營運工作都提出了更高挑戰。

商業物業營運既是商業地產前期規劃的一個重要組成部分，也是商業地產后期良性運營發展必不可少的一環。建立以商業物業營運早期介入參與項目開發、設計、招商、運營相結合及后期的現代商業物業營運品質提升必將成為新時期商業物業營運變革的主要方向。

城市綜合體是最復雜的商業地產。所以，商業物業營運服務更是一個需運用前瞻、系統的商業運營邏輯與視角、最敏銳的行業觸角和最具實效的管理經驗，幫助開發商解決城市綜合體項目多業態（購物中心+超市、辦公樓+酒店、公寓+底商、車庫+城市交通）建設成本、經營管理、有效降底商業項目后期運營成本，創造最大商業價值的“參與者”；同時也是與城市綜合體經營團隊涉及的財務統籌、招商管理、市場企劃、運營等多部門統一各自理念、管理流程、價值取向的差異，避免造成對城市綜合體項目經濟利益和社會效益損失弊癥的“主角”。

實踐證明：一個商業地產項目成功與否不僅取決于前期的戰略思考、投融資、規劃設計建設、招商及建成后的持續運營，提檔升級。其經營價值、資產升值和資本價值更依賴于長期的高水準的商業物業營運服務和管理。沒有優質的商業物業營運服務，就沒有成功的商業地產項目。

商業物業管理

應貫穿于項目的全生命流程

“商業物業管理早期介入的時機應貫穿于城市綜合體資產管理操作全生命周期”的理念目前已受到行業的廣泛認同。

物業管理企業在接管商業項目之前就提早介入，以物業管理運營的角度對商業項目從規劃設計、使用功能、設施設備選型、施工質量、環境影響、消防安全、裝飾品質、使用維修便利等提出建議。為項目的建設及今后的投入使用創造先天條件，并且最大化節約建設資金，為今后良好的物業管理及運營服務打下基礎。

同時，根據項目的建設特點，依據市場定位/使用者對物業管理服務要求，初步制訂物業管理服務方案、確定服務標準及服務項目。應當強調的是，在規劃設計階段工作將是實現物業今后營運服務效益的最重要階段。

商業物業運營在前期籌備階段需要解決的主要問題：

物業營運和招商、運營部門對各業態機電配置、交房標準的把控重點溝通，解決矛盾；
編制營運所需的各種文件，主要包括：《業主公約》、《租戶手冊》、《物業管理合同》、《店招設計規制》、《二次裝修管理手冊》、《開閉店管理規定》、《消防安全管理協議》等；
設計物業營運部門組織機構的運作方案及規章制度；
物業保潔（開荒）、保安、綠化、石材養護、垃圾清運、工程設施外委招投標。
由于前期準備階段的專業性非常強，成功的前期準備工作可為后期實際運作打下良好的基礎，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規避今后的管理風險，并充分體現項目發展的建設目的。

商業物業運營在開業啟動階段的工作重點：

物業的設備設施接管驗收、基建缺陷整改、設備設施調試；
物業的設備設施管理、保養、維護計劃；
物業營運與營運管理界面的劃分；
辦理租戶收樓、二裝設計、裝修對接；
租戶裝修手續及監管、竣工驗收；
建立物業營運的檔案資料、租戶資料；
物業營運各類培訓及招投標；
開業籌備沖刺。

這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行環環相扣。在為租戶提供服務的同時，加強與營運部門溝通，向租戶宣傳管理公司的管理規定，以謀求租戶的理解支持并及時根據租戶的要求，調整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

商業物業運營在運營服務階段的工作重點：

包括不限于營銷活動、設施設備管理、秩序維護、環境管理、消防管理、客戶服務、客戶滿意度、車庫秩序、裝修改造、商鋪店面等內容。

商業物業運營在運營團隊方面需要注意的問題：

城市綜合體在經歷了前四個階段的過程，并實現了穩場運營的情勢下，商業物業營運需要實施細節化管理，實現團隊整體素質的蛻變。其意義在于讓團隊徹底擺脫從初創階段的個人英雄主義、經驗主義，向標準化、量化管理、持續優化方向變革。

通過把握商業物業營運運營管理的關鍵，建立具有明確性、衡量性、可實現、相關性、時限性的績效考核機制；
改善原有流程不清晰、指標模糊、執行力不足的弊端；
加強人員流程指標的學習與培訓，制定團隊的工作目標和員工的績效目標，進一步降低管理風險；
自覺參照和實現ISO9001質量管理體系/ISO14001環境管理體系/OHSAS 1800職業健康安全管理體系/LEED-EB認證標準；
實現項目持續改進和管理品質提升，提高項目核心競爭力；
實現城市綜合體資產保增、增值功能。

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